Kinerja Keuangan PDAM di Indonesia

Dalam evaluasi kinerja, masalah keuangan menjadi fokus perhatian dan memiliki bobot yang paling besar di bandingkan masalah lainnya. Hal ini tidak terlepas sebagai business entity, kinerja PDAM akan sangat tergantung terhadap ketersediaan keuangan perusahaan yang mencukupi untuk membiayai proses produksi maupun investasi sehingga dapat dihasilakan output berupa produk air besih yang disalurkan kepada masyarakat. Sehingga dengan kondisi keuangan yang sehat, PDAM akan dapat menghasilkan produk sesuai dengan standar kualitas yang diinginkan. Sebaliknya dalam kondisi keuangan yang tidak sehat, kekurangan dana akan berakibat pada minimnya kualitas produk yang dihasilkan.

Ditinjau dari nilai operating ratio yang mengalami peningkatan menandakan terjadinya peningkatan biaya yang dibutuhkan untuk menghasilkan pendapatan, atau dengan kata lain menyebabkan semakin menurunnya laba yang dapat dihasilkan. Hal ini menunjukkan proses inefisiensi dalam pemanfaatan sumber daya semakin meningkat dari tahun ke tahun.

Gambar 5.5. Perkembangan Operating Ratio PDAM di Indonesia

Bila ditilik dari sisi lokasi, PDAM yang beroperasi di wilayah administrasi kota cenderung memiliki tingkat operating ratio yang lebih baik daripada PDAM yang beroperasi di wilayah administrasi kabupaten. Perbedaan kualitas infrastruktur dan kualitas sumber daya manusia antara daerah kota dengan kabupaten diduga menjadi salah satu penyebab utama sehingga PDAM di daerah kota cenderung lebih efisien sehingga memiliki tingkat operating ratio yang lebih baik daripada PDAM di wilayah kabupaten.

Selain itu, peningkatan operating ratio ini mengindikasikan terjadinya peningkatan biaya pokok produksi air. Pada tahun 2006, rata-rata biaya pokok produksi air di Indonesia adalah sebesar Rp. 2.536/M3 dan meningkat menjadi Rp 3.257/M3 pada tahun 2008. PDAM di daerah Kota memiliki biaya pokok produksi yang lebih besar dibandingkan PDAM di daerah kabupaten. Pada tahun 2008, rata-rata biaya pokok produksi PDAM daerah kota sebesar Rp. 3.324/M3. Sedangkan di wilayah kabupaten, rata-rata biaya pokok produksi sebesar Rp. 3.240/M3 atau lebih rendah Rp. 84/M3 dibandingkan PDAM derah kota. Perbedaan besaran biaya pokok produksi dapat disebabkan karena adanya perbedaan biaya faktor produksi seperti tenaga kerja yang cenderung lebih mahal di daerah kota dibandingkan kabupaten. Tingkat polusi yang lebih tinggi di daerah kota, turut menyebabkan dibutuhkannya biaya ekstra untuk mengolah sumber air baku menjadi air minum.

Gambar 5.6. Perkembangan Rata-Rata Biaya Pokok Produksi PDAM di Indonesia

Peningkatan biaya pokok membuat PDAM di Indonesia tahun ke tahun berusaha menyesuaikan tarif penjualan ke pelanggan. Pada tahun 2006, tarif rata-rata penjualan nasional sebesar Rp. 1.799/M3. Nilai ini meningkat pada tahun 2007 menjadi Rp. 1.941/M3 dan Rp. 2.174/M3 pada tahun 2008. Namun, kenaikan tingkat tarif tersebut tidak mampu menyamai tingkat kenaikan biaya pokok produksi yang semakin tinggi. Kondisi ini menyebabkan setiap tahunnya PDAM harus menjual air minum kepada pelanggannya dengan harga yang lebih murah dibandingkan biaya yang dikeluarkan perusahaan untuk memproduksi dan menyalurkan air minum kepada pelanggan. Dampaknya, PDAM justru mengalami kerugian bila melakukan produksi guna menyediakan air minum kepada pelanggan. Bahkan semakin besar tingkat konsumsi pelanggan akan berdampak semakin besar tingkat kerugiaan perusahaan. Kondisi ini jelas menjadi sebuah ironi bagi PDAM yang pada esensinya merupakan business entity.

Gambar 5.7. Perkembangan Tarif Rata-Rata Penjualan PDAM di Indonesia

Penerapan tarif yang lebih rendah dibandingkan biaya produksi ini tidak terlepas dari kebijakan masing-masing daerah. Menutur Permendagri No. 23 tahun 2006, ada 6 prinsip yang dianut dalam menetapkan tarif air minum pada PDAM yaitu: prinsip keterjangkauan dan keadilan, prinsip mutu pelayanan, prinsip pemulihan biaya, prinsip effisiensi pemakaian air, prinsip tranparansi dan akuntabilitas serta prinsip perlindungan air baku. Selain itu, kebijakan penetapan tarif sangat dipengaruhi keputusan politik kepala daerah sebagai bagian dari janji keberpihakan kepada masyarakat untuk menyediakan air minum yang murah. Dampaknya selisih harga dan biaya produksi PDAM di berbagai daerah turut bervariasi antara satu daerah dengan daerah lainnya.

Secara umum, hampir seluruh daerah menerapkan tarif defisit terhadap pelayanan air minum kepada masyarakat. Hanya Provinsi DKI Jakarta yang telah menetapkan tarif pelayanan di atas biaya pokok poroduksi. Pada tahun 2008, PDAM DKI Jakarta menetapkan tarif lebih besar Rp. 76/M3. Untuk mencapai hal tersebut, DKI Jakarta menerapkan tarif rata-rata sebesar Rp. 7.001/M3 yang merupakan tarif tertinggi di Indonesia. Sementara itu, Provinsi Bangka-Belitung mengalami defisist terbesar yakni Rp. 4.317/M3.

Walau demikian, kondisi ini tidak serta-merta menggambarkan bahwa tarif air minum di Indonesia dalam kondisi terlalu murah. Berdasarkan perhitungan YLKI, Tarif air bersih di DKI Jakarta yang berkisar antara Rp. 6.000 – 7.000 per meter kubik merupakan tarif termahal se- Asia Tenggara. Dengan tarif tersebut, seharusnya kualitas air di DKI Jakarta sudah sangat baik. Dengan tarif yang sama, pelayanan air bersih di Sydney, Australia, sangat bagus bahkan air bersih yang disalurkan sudah dapat langsung diminum. Sedangkan air di DKI Jakarta masih berbau bahan kimia walaupun pelanggan sudah membayar mahal. Kondisi ini menggambarkan adanya inefisiensi dalam produksi air bersih. Salah satunya adalah tingkat kebocoran air yang masih cukup tinggi menyebabkan beban biaya produksi PDAM menjadi lebih besar, sementara pendapatan tidak meningkat. Selain itu faktor manajemen turut harus diperhatikan. Penggunaan sumber daya manusia yang berlebihan akan membebani biaya pokok produksi. Oleh karena itu, penetapan biaya produksi harus dilakukan secara hati-hati dan memenuhi kaidah kewajaran

Gambar 5.8. Selisih Rata-rata Tarif terhadap Biaya Pokok Produksi PDAM per Provinsi Tahun 2008

Oleh karena itu perlu diperhatikan apakah penentuan tingkat tarif akan memiliki pengaruh terhadap kinerja dari PDAM. Posisi kinerja PDAM dapat dianalisis kaitannya dengan selisih tarif PDAM yang ditetapkan, sehingga dapat diklasifikasikan menurut provinsi ke dalam empat kuadran. Dimana, harapan optimalnya adalah PDAM dapat berada pada posisi sehat sekaligus memiliki harga jual yang layak untuk suatu unit bisnis. Pembagian tingkat selisih tarif dan kinerja PDAM dijabarkan dalam Gambar 5.9 sebagai berikut.

Gambar 5.9. Posisi Kinerja PDAM dan Selisih Tarif Air terhadap Biaya Pokok Produksi Rata-rata Menurut Provinsi Tahun 2008

Dari Gambar 5.9 di atas dapat disimpulkan bahwa, secara nasional kinerja PDAM berada dalam kategori tidak sehat dengan penetapan tarif pada umumnya kurang dari biaya pokok produksi. Kondisi ini menggambarkan sistem pengelolaan air bersih di Indonesia belum memenuhi standar pengelolaan perusahaan yang baik. Saat ini, dalam melayani masyarakat atau menjalankan bisnisnya, PDAM lebih berperan sebagai cost center yang umum terjadi pada PDAM di seluruh provinsi.

Analisis kombinasi ini menjabarkan pola sebaran hubungan selisih tarif dengan tingkat kinerja PDAM dalam empat kuadran. Kuadran I menggambarkan kelompok Provinsi yang mengalami selisih tarif yang negatif serta memiliki kinerja yang tidak sehat. Hampir seluruh Provinsi di Indonesia berada dalam kuadran I tersebut. Dalam kuadran I tersebut, terlihat bagaimana Provinsi yang memiliki defisit tarif yang lebih besar cenderung akan memiliki kinerja perusahaan yang lebih buruk. Posisi tarif yang jauh lebih rendah dibandingkan biaya pokok produksi tidak hanya akan menganggu kinerja keuangan perusahaan saja, namun juga akan mempengaruhi kualitas produk itu sendiri, sehingga akan sangat wajar kinerja perusahaan akan semakin terganggu dengan semakin besarnya tingkat defisit tarif PDAM.

Kuadran II, menggambarkan kelompok Provinsi yang memiliki selisih tarif yang positif namun memiliki tingkat kinerja ynag belum sehat. Dalam kuadran II hanya terdapat Provinsi DKI Jakarta. Walau telah memiliki tarif diatas biaya pokok produksi, kinerja Provinsi DKI Jakarta masih belum cukup memuaskan. Padahal dalam pelaksanaan operasionalnya Provinsi DKI Jakarta telah bekerja sama dengan perusahaan swasta dalam pengelolaan air bersih. Kualitas air baku yang rendah akibat tingkat polusi air yang cukup berat di Jakarta serta tingkat kebocoran air yang tinggi menyebabkan kinerja PDAM DKI Jakarta belum optimal meskipun telah menerapkan tarif yang cukup tinggi.

Kuadran III, merupakan kelompok Provinsi yang telah memiliki kinerja perusahaan yang sehat walaupun tingkat tarif yang masih lebih rendah dibandingkan biaya pokok produksinya. Provinsi yang berada di dalam kuadran III tersebut adalah Provinsi Kalimantan Timur, Kalimantan Selatan, dan Banten. Di satu sisi kondisi ini jelas merupakan hal yang baik bagi masyarakat. Komitmen pemerintah daerah tersebut dalam menyediakan air bersih kepada masyarakatnya patut diberikan apresiasi. Namun di sisi lain, kondisi ini memberikan resiko terhadap kesinambungan kinerja PDAM itu sendiri. Defisit penerimaan menuntut sumber pembiayaan lain yang biasanya berasal dari subsidi ataupun hutang. Sehingga sangat diperlukan konsistensi dari pemerintah daerah untuk dapat menyokong PDAM dalam menyediakan air bersih dengan tarif di bawah biaya pokok produksi.

Selain ketiga kuadran tersebut, masih terdapat kuadran IV yakni kelompok Provinsi yang memiliki tingkat kinerja yang sehat dengan selisih tarif yang positif. Namun pada tahun 2008 tidak terdapat satupun provinsi di dalam kuadran tersebut. Kondisi ini merupakan sebuah tantangan tersendiri dalam pengembangan pengelolaan air bersih di Indonesia.

Adanya selisih antara tarif pelayanan dengan biaya produksi menuntut PDAM untuk dapat memperoleh pendanaan alternatif. Sumber pembiayaan alternatif tersebut dapat dari subsidi pemerintah maupun penarikan hutang guna menutupi kekurangan pendapatan usaha. Pemberian subsidi dari pemerintah tidak terlepas dari argument bahwa penyediaan air minum merupakan salah satu tugas wajib pemerintah terutama pemerintah daerah. Oleh karena itu, PDAM dalam operasinya mengemban misi public service obligation (PSO) sehingga layak untuk diberikan bantuan oleh pemerintah daerah. Jalan lain untuk menutup kekurangan pendapatan tersebut dilakukan dengan cara menarik hutang.

Gambar 5.10. Perkembangan Rasio Hutang Terhadap Total Aset PDAM di Indonesia

Kondisi hutang PDAM mulai mengalami perbaikan saat ini. Kebijakan restrukturisasi hutang PDAM yang dilakukan pemerintah pusat melalui penghapusan beban bunga dan denda hutang sedikit membantu neraca hutang PDAM. Hal ini menyebabkan mulai menurunnya rasio hutang PDAM terhadap total aset. Secara nasional rasio tersebut menurun dari 0,55 di tahun 2006 menjadi 0,53 pada tahun 2008. Sedangkan bagi PDAM di daerah Kota penurunan terjadi lebih besar dari 0,80 pada tahun 2006 menjadi 0,63 pada tahun 2008.

Penurunan tingkat hutang tentunya memberikan indikasi positif bagi perkembangan kinerja PDAM. Penarikan hutang akan menjadi permasalahan tersendiri bagi PDAM. Ibarat pedang bermata dua, penarikan hutang akan menambah tingkat likuiditas PDAM yang dapat digunakan untuk membiayai produksi maupun investasi pengembangan PDAM itu sendiri. Namun di sisi lain, penarikan hutang akan menimbulkan beban pengembalian hutang bagi PDAM di masa yang akan datang sehingga akan mempengaruhi keseimbangan kas dan peningkatan beban bunga. Dengan demikian, pengelolaan hutang yang tidak hati-hati justru akan berbalik mempengaruhi kinerja perusahaan. Bahkan tidak tertutup kemungkinan, meningkatnya biaya pokok produksi PDAM di Indonesia disebabkan oleh kegagalan dalam pengelolaan hutang yang efektif. Dampak negatif hutang terhadap kinerja PDAM secara sekilas dapat dilihat dalam analisis kombinasi antara kinerja PDAM dan rasio hutang terhadap total aset PDAM di Indonesia menurut provinsi sebagaimana yang dijabarkan dalam Gambar 5.11 sebagai berikut.

Gambar 5.11. Posisi Kinerja PDAM dan Rasio Hutang Terhadap Total Aset Menurut Provinsi Tahun 2008

Dari hasil analisis kombinasi di atas, terlihat bagaimana provinsi yang memiliki PDAM dengan rasio hutang yang tinggi terutama yang melebihi total asetnya (pada kuadran I) cenderung memiliki tingkat kinerja yang lebih buruk dibandingkan provinsi lainnya. Sebaliknya 3 provinsi yang kinerja PDAM-nya sehat justru memiliki rasio hutang yang lebih rendah (kuadran IV). Selain itu, tidak terdapat PDAM yang berkinerja baik dengan rasio hutang yang tinggi (kuadran III). Hal ini menunjukkan pengelolaan hutang yang tidak efisien justru akan membebani kinerja perusahaan itu sendiri. Sehingga dalam upaya perbaikan kinerja perusahaan, restrukturisasi hutang PDAM perlu mendapatkan perhatian yang cukup.

Selain pemanfaatan sumber pembiayaan alternatif, cara lain guna meningkatkan sumber pendapatan PDAM dapat dilakukan dengan dua cara yakni melalui pengurangan pengeluaran (expenses optimalization) maupun peningkatan pendapatan air (maximize revenue). Pengurangan pengeluaran dilakukan melalui efisiensi perusahaan dengan menekan penggunaan biaya listrik, bahan kimia, maupun pemanfaatan sumber daya manusia yang tepat. Dengan demikian efisiensi tersebut diharapkan dapat menurunkan biaya pokok produksi sehingga defisit tarif dapat semakin mengecil. Cara kedua adalah melalui peningkatan pendapatan air. Cara ini dapat dilakukan melalui beberapa cara yang antara lain:

• Meningkatkan Akurasi Pembacaan Meter
• Meterisasi (Penggantian Meter)
• Recategory (Akurasi Klasifikasi Pelanggan)
• Sweeping
• Pressure Management (Pengaturan Tekanan Air)
• Percepatan PSB
• Marketing
• Percepatan Operasi

Melalui usaha-usaha peningkatan sumber pendapatan tersebut diharapkan kinerja keuangan PDAM dapat menjadi lebiih baik, sehingga kinerja perusahaan dan kualitas produk air yang dihasilkan diharapkan dapat meningkat seiring peningkatan kinerja keuangan perusahaan.

Kinerja Umum PDAM di Indonesia

Kinerja PDAM di Indonesia diukur dengan menggunakan kriteria keuangan, manajemen dan operasional yang terdiri dari 13 indikator terpilih. Adapun kriteria, Indikator dan bobot masing-masing dapat dilihat pada Tabel 5.1 berikut ini.

Tabel 5.1 Kriteria dan Bobot Pengukuran Kinerja PDAM

Dari hasil pembobotan terhadap 13 indikator kinerja PDAM tersebut akan diperoleh indeks tingkat kinerja dari PDAM yang dinilai. Kategori kinerja dibagi menjadi tiga kategori yakni Sehat, Kurang Sehat, dan Sakit. Adapun pembagian kategori kinerja PDAM dapat dilihat dalam Tabel 5.2.

Tabel 5.2 Kategori Kinerja PDAM

Berdasarkan hasil pengukuran secara agregat pada tahun 2008, secara nasional kinerja PDAM di Indonesia masih tergolong kurang sehat (lihat Tabel 5.3). Hasil ini menggambarkan kondisi pengelolaan air minum perpipaan yang belum optimal. Berdasarkan hasil penelitian yang dilakukan Persatuan Perusahaan Air Minum Seluruh Indonesia (Perpamsi), permasalahan umum PDAM adalah sebagai berikut:

• Hutang yang sangat besar
• Cakupan Pelayanan rendah
• Tingkat kehilangan air tinggi
• Tingkat penagihan piutang rendah
• Meningkatnya komponen biaya produksi
• Tarif yang belum menutupi biaya produksi
• Inefisiensi tenaga kerja
• Kebijakan investasi kurang terarah
• Campur tangan Pemda & DPRD terlalu besar dalam pengambilan kebijakan.

Kinerja yang tidak sehat menggambarkan kondisi dari sebagian besar PDAM yang beroperasi di Indonesia memiliki kondisi keuangan yang tidak sehat akibat mengalami keterikatan terhadap hutang dalam jumlah yang cukup besar. Hal ini disebabkan tingkat tarif yang berada di bawah biaya produksi di sebagaian besar daerah menyebabkan banyak PDAM mengalami kerugian dari tahun ke tahun. Dampaknya terhadap sisi teknis, ketidakcukupan tarif layanan terhadap biaya produksi menyebabkan kualitas air yang disediakan belum memadai dari sisi kualitas maupun kesinambungan investasi untuk ekspansi usaha sehingga menimbulkan keluhan dari pelanggan pengguna jasa layanan PDAM. Sedangkan dari pengelolaan manajemen perusahaan juga belum dapat dinilai efisien. Akuntabilitas perusahaan yang belum terbuka hingga masuknya intervensi birokrasi dalam pengambilan keputusan perusahaan, menyebabkan PDAM cenderung bertindak lambat dalam merespon dinamika pasar hingga penggunaan sumber daya yang tidak efisien. Pengelolaan sumber daya manusia yang berlebihan menyebabkan tingkat produktivitas pegawai yang rendah sehingga semakin membebani kondisi keuangan perusahaan. Dampaknya terjadi lingkaran kesulitan dana (vicious funding cycle) yang menyebabkan perusahaan mengalami kesulitan untuk dapat beroperasi memenuhi standar kinerja yang diharapkan

Bila ditinjau dari kinerja PDAM di masing-masing provinsi, hanya provinsi Kalimantan Timur, Kalimantan Selatan, dan Banten yang memiliki rata-rata kinerja PDAM dengan kategori sehat. Sedangkan provinsi lainnya masih tergolong kurang sehat. Rincian lebih lanjut rata-rata kinerja PDAM di Indonesia dapat dilihat dalam gambar 5.8.

Gambar 5.2. Rata-Rata Status Kinerja PDAM per Provinsi Tahun 2008

Ditinjau dari kinerja masing-masing PDAM di Indonesia pada tahun 2008, PDAM yang memiliki kategori sehat masih tergolong minim. Dari 324 PDAM yang telah diukur kinerjanya, baru 86 PDAM atau 26,5% dari total PDAM yang berkinerja sehat. Sedangkan 121 atau 37,3% PDAM berkinerja kurang sehat dan 117 atau 36,1% dinyatakan sakit.

Gambar 5.3. Kinerja PDAM di Indonesia Tahun 2008

Selain itu, Distribusi kinerja PDAM menurut provinsi turut menunjukkan penyebaran kinerja PDAM yang tidak merata. Sejumlah provinsi bahkan sama sekali tidak memiliki PDAM dengan kinerja yang sehat. Provinsi-provinsi tersebut meliputi Provinsi Jambi, Bangka-Belitung, Bengkulu, Lampung, DKI Jakarta, Sulawesi Utara, Gorontalo, Maluku, Papua, dan Papua Barat. Sedangkan Provinsi Banten merupakan provinsi dengan persentase PDAM berkinerja sehat terbesar yakni 66,7%.

Gambar 5.4. Distribusi PDAM Berkinerja Sehat Menurut Provinsi Tahun 2008

Tabel 5.3. Indikator Kesehatan PDAM di Perkotaan dan Kabupaten Tahun 2006 - 2008

Tabel 5.4. Indikator Tambahan PDAM di Perkotaan dan Kabupaten Tahun 2006 - 2008

Tabel 5.3 dan Tabel 5.4 diatas menjabarkan mengenai indikator kinerja secara agregat dari PDAM yang ada di Indonesia, baik yang beroperasi di wilayah administrasi kota maupun kabupaten. Dari tabel tersebut dapat dilihat secara umum belum terjadi peningkatan kinerja PDAM sepanjang kurun tahun 2006 – 2008. Walaupun secara sekilas terlihat terjadi perbaikan pada bebrapa indikator, tingkat perbaikan tersebut belum cukup signifikan untuk meningkatkan nilai kinerja dari PDAM yang beroperasi di Indonesia. Selain itu terlihat agregat kinerja PDAM di daerah kota sedikit lebih baik dibandingkan PDAM di daerah kabupaten. Untuk lebih menggambarkan kondisi kinerja PDAM di Indonesia dengan lebih komprehensif, akan dilakukan pembahasan indikator kinerja PDAM pada setiap kelompok indikator yakni keuangan, manajemen, dan teknik.

Gambaran Umum PDAM di Indonesia

Dalam UUD 45 pasal 33 disebutkan antara lain bahwa bumi, air, dan kekayaan alam yang terkandung didalamnya dikuasai oleh negara untuk digunakan sebesar-besarnya bagi kemakmuran rakyat. Pasal ini merupakan landasan filosofis untuk menentukan bagaimana pengelolaan sumber daya alam, termasuk sumber daya air, dalam kehidupan bernegara. Hak utama untuk menikmati manfaat dari sumber daya air adalah rakyat Indonesia. Hal ini juga sesuai dengan deklarasi The United Nations Committee on Economic, Cultural and Social Rights yang menyatakan bahwa air bukan semata-mata komoditas ekonomi, tapi juga komoditas sosial dan budaya (social and culture good) dan akses terhadap air adalah merupakan hak asasi manusia.

Berdasarkan Peraturan Pemerintah No. 14 tahun 1987 tentang desentralisasi tanggung jawab pemerintah pusat disebutkan bahwa tanggung jawab untuk menyediakan suplai air bersih adalah pada pemerintah daerah. Sebagai perwujudannya, penyediaan sebagian besar kebutuhan air bersih di Indonesia dilakukan oleh Perusahaan Daerah Air Minum (PDAM), yang terdapat di setiap provinsi, kabupaten, dan kotamadya di seluruh Indonesia. PDAM merupakan perusahaan daerah sebagai sarana penyedia air bersih yang diawasi dan dimonitor oleh aparataparat eksekutif maupun legislatif daerah. PDAM sebagai perusahaan daerah diberi tanggung jawab untuk mengembangkan dan mengelola sistem penyediaan air bersih serta melayani semua kelompok konsumen dengan harga yang terjangkau. PDAM bertanggung jawab pada operasional sehari-hari, perencanaan aktivitas, persiapan dan implementasi proyek, serta bernegosiasi dengan pihak swasta untuk mengembangkan layanan kepada masyarakat.

Perusahaan-perusahaan daerah ini sebagian merupakan peralihan dari Dinas Pekerjaan Umum yang dulunya bertugas membangun dan menyediakan prasarana publik. Status hukum perusahaan-perusahaan daerah ini kebanyakan merupakan perusahaan milik pemerintah daerah, yang menerima pelimpahan aset dari pemerintah pusat dan menerima imbal hasil secara teratur. Hal ini diatur dalam peraturan-peraturan daerah masing-masing.

Pemerintah Daerah sebagai pemilik perusahaan daerah yang mewarisi PDAM dari Pemerintah Pusat bertanggung jawab atas pengarahan kebijakan dan monitoring pengelolaan PDAM. Fungsi ini selama ini terlihat belum dijalankan secara maksimal. Sebagai perusahaan daerah, PDAM berkewajiban menyetorkan 55% dari keuntungan bersihnya kepada kas daerah. Tergantung pada kebijakan masing-masing daerah, setoran tersebut ada yang ditanamkan kembali untuk investasi sarana air minum tetapi ada juga yang tidak. Pemerintah Daerah terkesan masih tidak peduli dengan kondisi PDAM meskipun secara berkesinambungan menikmati setoran PDAM tersebut. Seharusnya fungsi pemilik sebagai pengarah kebijakan dan pengawas dijalankan dengan baik dan ada keinginan politik untuk membantu PDAM mengingat fungsi PDAM yang strategis sebagai penyedia air bersih. Dari kasus-kasus yang diteliti oleh Yayasan Lembaga Konsumen Indonesia (YLKI), hanya sedikit daerah yang menjalankan fungsi ini dengan baik termasuk dalam bidang keuangan dengan adanya inisiatif untuk membayar hutang PDAM. Selain itu kebijakan penentuan tarif air minum juga sering digunakan sebagai alat politik sehingga penjualan air minum sering berada pada tingkat di bawah biaya produksi.

Bentuk usaha PDAM masih belum seragam, pada daerah-daerah tertentu masih berbentuk unit kerja dibawah unit pekerjaan umum, dengan konsekwensi bahwa kemampuan mereka untuk memperoleh pendanaan menjadi terbatas kecuali pinjaman diberikan pemerintah daerah. Untuk PDAM yang berbentuk perusahaan daerah maka kemampuannya untuk mendapatkan pinjaman juga terbatas karena harus dijamin langsung oleh pemerintah daerah yang bersangkutan dan tidak dapat menjaminkan asetnya.

Secara legal, apabila berpedoman pada azas kepatutan dalam hukum, posisi Perusahaan Daerah, termasuk PDAM, adalah berbeda dengan posisi Dinas-dinas dalam struktur pemerintahan daerah. Hal ini sangat logis sejak peran dan fungsi serta karakter perusahaan daerah berbeda dengan peran dan fungsi serta karakter sebuah dinas. Dinas adalah salah satu lembaga daerah yang masuk dalam struktur birokratis kelembagaan pemerintahan. Dalam Peraturan Pemerintah No.8 tahun 2003, dengan jelas disebutkan tentang fungsi dan peranan sebuah dinas, diantaranya adalah fungsi pengawasan, pembinaan dan penerbitan suatu ijin. Sedangkan disisi lain, Perusahaan Daerah seperti PDAM tidak termasuk dalam struktur kelembagaan daerah dan lebih bersifat enterprises atau merupakan suatu business entity dengan tanpa melupakan fungsi sosialnya. Oleh karena itu, fungsi dan peranan pemerintah kabupaten/kota terhadap pengelolaan PDAM tentu harus dibedakan dengan fungsi dan peranannya terhadap lembaga dinas serta hanya terbatas sebagai pengawas dan pembuat kebijakan yang langsung terkait dengan kepentingan publik, seperti pada penetapan tarif. Pemerintah kabupaten/kota seyogyanya tidak melakukan campur tangan pada aspek teknis manajerial. Alasan lain yang mendukung pemikiran tersebut adalah sejak setiap keputusan operasional yang memanfaatkan dana hanya dari sumber internal (PDAM sendiri), bukan dana dari APBD, maka secara hukum administrasi negara tidak ada kewajiban dari manajemen PDAM untuk menunggu persetujuan pemerintah kabupaten/kota, apalagi jika keputusan tersebut bersifat strategis.

Beberapa fakta bahwa dipelbagai daerah yang mengeluarkan perda yang secara filisofis hukum menempatkan PDAM (dan perusahaan daerah lainnya) sama dengan dinas adalah tidak tepat. Perda tersebut memberikan kewenangan kepada pemerintah kabupaten/kota untuk ikut terlibat dalam setiap pengambilan keputusan aspek teknis manajerial. Apabila demikian yang berlaku, maka lambatnya berbagai upaya peningkatan kinerja PDAM diduga salah satu hambatannya adalah ketidaktertiban hukum administrasi negara yang mengatur pengelolaan PDAM dan hubungannya dengan berbagai lembaga daerah (pemerintah kabupaten/kota). Alasan lainnya adalah sejak PDAM merupakan business entity, maka diperlukan kemampuan untuk merespon dengan cepat berbagai perubahan lingkungan usaha dan masyarakat. Kebutuhan ini sulit sekali atau bahkan tidak akan pernah terpenuhi dengan optimal apabila PDAM diperlakukan sebagai lembaga yang birokratis seperti dinas saat ini.

Sampai tahun 2008, tercatat setidaknya ada 351 PDAM yang tersebar di seluruh wilayah Indonesia. Namun berdasarkan laporan yang ada, baru 324 PDM yang telah memiliki laporan kinerja yang dapat diukur. Adapun sebaran PDAM di Indonesia yang telah memiliki ukuran kinerja dapat digambarkan dalam Gambar sebagai berikut.

Gambar 5.1. Sebaran Wilayah Layanan PDAM Dengan Kinerja Terukur di Indonesia.

Besarnya jumlah perusahaan pengelolaan air minum di Indonesia, tidak terlepas dari Undang-Undang No. 22 Tahun 1999 tentang Otonomi Daerah yang secara implisit menyatakan bahwa salah satu tugas pemerintah daerah. Lingkup kerja PDAM di Indonesia pada umumnya terbatas pada wilayah administrasi pemerintahan daerah yang tersebar di hampir seluruh kabupaten/kota yang ada di Indonesia. Hal ini berdampak kepada pengeloaan air minum yang cenderung tidak sinergis antara satu daerah dengan daerah yang lain, dampaknya terjadi diversifikasi kualitas pelayanan air minum yang diperoleh masyarakat walaupun berada dalam satu provinsi yang sama. Sehingga opsi restrukturisasi PDAM menuju basis pengelolaan yang lebih luas (seperti cakupan provinsi) patut dipertimbangkan guna mencapai skala ekonomis (economic scale) yang lebih baik, menginggat bisnis penyediaan air minum perpipaan menghadapi kondisi struktur biaya yang menurun.

PROSPEK DAN KEBUTUHAN PERUMAHAN JANGKA MENENGAH DI INDONESIA 2010 - 2014.

Tempat tinggal dan lingkungan yang layak merupakan hak dasar manusia sebagaimana diamanatkan dalam Undang-Undang Dasar 1945 pasal 28H. Pembangunan perumahan dalam rangka memenuhi hak tersebut dilaksanakan oleh berbagai pemangku kepentingan. Dalam hal ini, pemerintah berkewajiban untuk memfasilitasi masyarakat, khususnya masyarakat berpenghasilan rendah, agar mampu menghuni rumah yang layak huni dan terjangkau.

Pembangunan perumahan akan sangat dipengaruhi dari dua sisi, yakni sisi permintaan (demand) dan penawaran (supply). Dari sisi permintaan, rumah merupakan bagian dari kebutuhan dasar manusia, sehingga pertumbuhan jumlah penduduk memiliki korelasi yang sangat kuat terhadap pertumbuhan kebutuhan atas rumah. Selain dari sisi kuantitas yang tersedia, kebutuhan atas rumah juga mencakup kebutuhan atas prasarana, sarana, dan utilitas yang baik dan didukung dengan lingkungan yang sehat.

Dari sisi penawaran (supply) pembangunan perumahan akan digerakkan oleh tiga pelaku utama yakni pemerintah, swasta, dan masyarakat. Peran ketiga pelaku tersebut dapat dilihat melalui beberapa variabel makroekonomi yang akan mewakili ketiga unsur pelaku pembangunan tersebut. Peran pemerintah dalam pembangunan perumahan diwujudkan melalui belanja perumahan dan fasilitas umum, masyarakat melalui konsumsi rumah tangga terhadap rumah dan perlengkapan rumah tangga, sedangkan peran swasta dapat diwakili melalui variabel laju pertumbuhan ekonomi yang menggambarkan pertumbuhan investasi maupun pertumbuhan tingkat output yang dihasilkan dalam perekonomi.

Oleh karena itu, untuk melihat bagaimana pembangunan perumahan secara sederhana dapat dilakukan melalui bentuk model makroekonomi sebagai berikut:

〖Rumah〗_t= ∝_0+ ∝_1 〖Gov〗_t+ ∝_2 〖Mas〗_t+ ∝_3 〖LPE〗_t+ϵ_t

Dimana:
Rumah : Jumlah Rumah Terbangun
Gov : Pengeluaran pemerintah untuk perumahan dan fasilitas umum
Mas : Pengeluaran Masyarakat untuk rumah dan perlengkapan rumah tangga
LPE : Laju pertumbuhan ekonomi
α : Konstanta
t : Waktu (tahun)

Kebutuhan Perumahan Jangka Menengah

Pada tahun 2004, jumlah kekurangan rumah (backlog) di Indonesia mencapai 5,8 juta unit. Nilai ini diperkirakan meningkat menjadi 7,4 juta unit pada tahun 2009 akibat pembangunan perumahan tidak sesuai dengan jumlah kebutuhan masyarakat. Untuk itu, guna menurunkan angka backlog yang ada, pembangunan perumahan harus mampu menyamai tingkat pertumbuhan rumah tangga serta jumlah backlog yang ingin diselesaikan.

Sepanjang periode 2010 – 2014, pertumbuhan rumah tangga baru diperkirakan akan mencapai 3,54 juta rumah tangga. Dengan demikian dengan target penurunan backlog sebesar 25% atau 1,84 juta rumah pada periode RPJM 2010 – 2014, maka kebutuhan pembangunan perumahan pada periode 2010 – 2014 akan mencapai 5,39 juta unit.

Tabel 1. Kebutuhan Pembangunan Perumahan 2010 – 2014

sumber: Hasil Perhitungan (2009)

Prospek Ekonomi Jangka Menengah

Sebagaimana model makroekonomi sederhana yang telah dibangun diatas, untuk dapat memenuhi kebutuhan rumah jangka panjang akan sangat dipengaruhi oleh tingkat pengeluaran pemerintah dan masyarakat atas perumahan dan laju pertumbuhan ekonomi nasional.

Secara makro perkembangan perekonomian dunia yang memburuk dan belum munculnya tanda-tanda akan segera berakhirnya krisis global menyebabkan prospek perekonomian Indonesia ke depan masih diliputi oleh nuansa ketidakpastian yang tinggi. Dampak krisis dipastikan akan memberikan tekanan yang cukup signifikan, tidak saja pada perekonomian domestik jangka pendek, namun juga akan mempengaruhi lintasan variabel-variabel kunci ekonomi makro dalam jangka menengah.

Walau demikian, perekonomian Indonesia dalam jangka menengah diperkirakan akan tetap bergerak dalam lintasan pertumbuhan ekonomi yang makin tinggi, namun mampu dibarengi dengan tetap terkendalinya tingkat inflasi. Permintaan domestik diperkirakan akan tetap menjadi kekuatan utama pertumbuhan ekonomi, seperti yang telah ditunjukkan dalam satu dasawarsa terakhir. Sementara itu, kinerja ekspor juga akan kembali mengalami penguatan sejalan dengan mulai bangkitnya perekonomian global. Kuatnya sisi permintaan ini mampu diimbangi dengan meningkatnya daya dukung kapasitas perekonomian, sehingga mampu menjaga kecukupan di sisi produksi. Terjaganya keseimbangan antara sisi permintaan dan penawaran inilah yang merupakan salah satu faktor utama yang menyebabkan perekonomian mampu terus tumbuh tanpa harus mengorbankan stabilitas harga.

Dengan adanya optimisme keberhasilan implementasi kebijakan penanganan krisis di berbagai negara terutama di negara maju seperti AS dan negara-negara di kawasan Eropa, perekonomian dunia diperkirakan mulai mengalami rebound pada tahun 2010. Ekspansi perekonomian dunia tersebut diharapkan terus berlanjut secara bertahap hingga tahun 2014. Untuk Indonesia, keberhasilan implementasi paket stimulus fiskal yang berspektrum jangka pendek terkait dengan upaya pencegahan dan penanganan dampak krisis, juga menjadi pijakan yang sangat penting dan menentukan keberhasilan program perbaikan ekonomi dalam jangka menengah.

Berdasarkan proyeksi yang dilakukan oleh Bank Indonesia, perekonomian Indonesia pada tahun 2013 dan 2014 diprakirakan dapat tumbuh masing-masing pada kisaran 5,7 - 6,7% dan 6,0 - 7,0%. Sementara itu, laju inflasi pada tahun 2013 dan 2014 diprakirakan akan berada dalam kisaran 4,4 - 5,4% dan 4,0 - 5,0%, serta pertumbuhan ekspor pada 2014 diperkirakan mencapai 10,5-11,5%.

Tabel 2. Proyeksi Perekonomian Indonesia 2010 – 2014

Kebutuhan Anggaran Pembangunan Perumahan

Kebutuhan anggaran pembangunan perumahan akan sangat dipengaruhi oleh kebutuhan pembangunan itu sendiri. Anggaran pembangunan perumahan tersebut kemudian akan disalurkan melalui Kementerian Negara Perumahan Rakyat sebagai pelaksana tugas perumahan di Indonesia.

Dalam pembahasan ini, akan disusun dua skenario kebutuhan anggaran pembangunan perumahan. Skenario pertama adalah skenario pertumbuhan anggaran berdasarkan proyeksi ekonomi jangak menengah Indonesia. Skenario ini disusun untuk memprediksi seberapa besar jumlah rumah yang akan terbangun berdasarkan asumsi kenaikan konsumsi perumahan pemerintah dan masyarakat sesuai dengan proyeksi pertumbuhan jangka menengahnya. Dalam skenario ini turut diperhitungkan laju pertumbuhan ekonomi sehingga dapat diestimasi berapa banyak rumah yang dapat dibangun dengan sumber daya yang tumbuh berdasarkan proyeksi perekonomian jangka menengah. Dengan demikian, dapat diketahui berapa besar tingkat pencapaian pembangunan yang realitis yang dapat terealisasi dibandingkan kebutuhan rumah yang harus disediakan guna mendapatkan kondisi yang ideal.

Skenario kedua adalah skenario kebutuhan anggaran pembangunan pemerintah yang ideal. Skenario ini disusun untuk memprediksi seberapa besar anggaran perumahan yang dibutuhan oleh pemerintah agar dapat memenuhi target pembangunan guna memenuhi kebutuhan masyarakat atas ketersediaan perumahan yang ideal. Dalam skenario ini ditentukan jumlah rumah yang ingin dicapai serta pertumbuhan ekonomi dan konsumsi masyarakat sesuai dengan hasil proyeksi jangka menengah. Dengan demikian dapat diketahui seberapa besar kebutuhan dana yang harus dianggarkan oleh pemerintah serta seberapa besar anggaran yang dibutuhkan oleh Kementerian Negara Perumahan Rakyat sebagai pelaksana fungsi bidang perumahan di Indonesia.

Skenario 1 : Target Baseline

Proyeksi jangka menengah Indonesia menunjukkan adanya trend peningkatan laju pertumbuhan ekonomi yang semakin membaik pada tahun 2014 perekonomian Indonesia diyakini mampu tumbuh pada kisaran 6,0 – 7,0% yang didorong oleh perbaikan kondisi perekonomian dunia serta penguatan permintaan domestik. Hal tersebut diyakini pula akan mampu mendorong konsumsi masyarakat sehingga trend pertumbuhannya akan semakin baik dan mencapai 5,1 - 6,1% pada akhir tahun 2014. Sementara itu, konsumsi pemerintah diperkirakan akan semakin menurun yang disebakan oleh arah kebijakan fiskal yang mengedepankan tercapainya sustainabilitas fiskal (seperti tertuang dalam Kerangka APBN Jangka Menengah-APBN 2009). Dengan kondisi yang demikian, pengeluaran pemerintah yang terdiri atas pengeluaran konsumsi dan investasi diperkirakan mengalami trend pertumbuhan yang menurun dan akan tumbuh pada kisaran 3,8 - 4,8% pada tahun 2014.

Berdasarkan proyeksi perekonomian jangka menengah tersebut, secara umum pengeluaran pembangunan bidang perumahan dan fasilitas umum yang dapat direalisasikan oleh pemerintah akan sebesar Rp. 110,72 Triliun sepanjang periode 2010 – 2014. Nilai tersebut, bila melihat rata-rata peran dan bagian Kementerian Perumahan Rakyat terhadap pembanguan perumahan dan fasilitas umum (secara rata-rata hanya sebesar 5,58% dari anggaran pembangunan perumahan dan fasilitas umum) maka jumlah dana yang dapat disediakan kepada Kementerian Negara Perumahan Rakyat akan mencapai Rp. 6,18 Triliun untuk jangka waktu 2010 – 2014.

Dengan anggaran sebesar itu, sepanjang periode RPJM 2010 – 2014 diperkirakan akan tercapai pembangunan perumahan sebanyak 2,38 juta unit. Pencapaian ini hanya mampu memenuhi 43,77% dari target kebutuhan pembangunan perumahan pada periode tersebut. Tidak terpenuhinya target pembangunan RPJM ini, akan berdampak pada meningkatnya jumlah backlog menjadi 8,56 juta unit pada akhir tahun 2014.

Skenario 2 : Target Ideal

Dalam skenario ini, dilakukan pembalikan arah dimana jumlah rumah terbangun akan ditentukan terlebih dahulu sesuai dengan target kebutuhan pembangunan perumahan pada periode RPJM 2010 – 2014 sehingga kemudian dapat diketahui berapa besar dana pembangunan yang harus dikeluarkan oleh pemerintah untuk memenuhi target tersebut. Adapun variabel lain, seperti konsumsi masyarakat dan laju pertumbuhan ekonomi diasumsikan akan tumbuh sesuai dengan proyeksi perekonomian jangka menengah.

Hasil perhitungan menunjukkan bahwa untuk dapat memenuhi target pembangunan perumahan sebanyak 5,39 juta unit pada periode RPJM 2010 – 2014, total anggaran pembangunan perumahan dan fasilitas umum yang harus disediakan oleh pemerintah mencapai Rp. 368,5 Triliun. Dari dana tersebut maka kebutuhan anggaran Kementerian Negara Perumahan Rakyat untuk dapat memenuhi target RPJM mencapai Rp. 20,57 Triliun sepanjang periode 2010 – 2014. Besaran dana tersebut dengan asumsi bahwa tidak terjadi perubahan Tupoksi dari Kementerian Negara Perumahan Rakyat. Sehingga apabila terjadi penambahan Tupoksi seperti penugasan penanganan permukiman kumuh, maka jumlah anggaran yang dibutuhkan tentu akan semakin besar dari nilai tersebut.

Anggaran ini 3,3 kali lebih besar dibandingkan jumlah anggaran yang mampu disediakan oleh pemerintah berdasarkan kondisi perekonomian jangka menengah (skenario 1). Padahal jumlah rumah yang terbangun dengan dana tersebut hanya 2,3 kali lebih besar dibandingkan skenario 1. Perbedaan antara peningkatan jumlah anggaran dengan jumlah pencapaian pembangunan antara skenario 1 dan skenario 2, disebabkan dalam skenario 2 kondisi pertumbuhan ekonomi dan peningkatan konsumsi masyarakat adalah sama dengan kondisi pada skenario 1. Sehingga setiap usaha untuk dapat meningkatkan jumlah pembangunan perumahan dari kemampuan skenario 1, seluruhnya harus ditanggung oleh dana pemerintah karena sektor lainnya sudah mencapai nilai optimalnya. Hal inilah yang menyebabkan pemerintah harus mengeluarkan proporsi dana yang jauh lebih besar dibandingkan hasil pembangunan yang akan diperoleh.

Tabel 3 Perbandingan Kebutuhan Anggaran Kemenpera
dan Pencapaian Pembangunan Perumahan

sumber: Hasil Perhitungan (2009)

Kesimpulan

Secara umum, bila dilihat dari prospek perkembangan perekonomian dalam jangka menengah, anggaran Kementerian Negara Perumahan Rakyat yang mampu disediakan oleh pemerintah sepanjang periode RPJM 2010 – 2014 adalah sebesar Rp. 6,18 Triliun. Dengan anggaran sebesar tersebut, pembangunan perumahan yang dapat direalisasikan diperkirakan akan mencapai 2,36 juta unit atau hanya 43,77% dari target pembangunan sepanjang periode RPJM 2010 – 2014. Selain itu dengan pencapaian sebesar itu, jumlah kekurangan rumah (backlog) pada akhir tahun 2014 diperkirakan akan meningkat menjadi 8,56 juta unit. Untuk dapat memenuhi target pembangunan perumahan yang diamanatkan yakni menurunkan 25% angka backlog pada akhit tahun 2014, Kementerian Negara Perumahan Rakyat memerlukan anggaran sebesar Rp. 20,57 Trilun sepanjang periode 2010 – 2014.

PENANGANAN PERMUKIMAN KUMUH BERBASIS KOMUNITAS: BELAJAR DARI BAAN MAKONG

Tidak hanya di Indonesia, permukiman kumuh turut menjadi salah satu permasalahan yang hadir di banyak negara. Timbulnya kawasan permukiman kumuh seakan-akan menjadi suatu hal yang hampir mustahil untuk dihalangi di berbagai kota besar di dunia. Hal ini tidak terlepas karena masih rendahnya kemampuan masyarakat dalam menyediakan rumah yang layak bagi dirinya sendiri, padahal hampir sebagian besar perumahan disediakan secara swadaya oleh masyarakat.
Secara umum pembangunan perumahan bagi masyarakat dapat dilakukan melalui beberapa cara, antara lain:
1. Perumahan Publik
Dalam sistem perumahan yang lebih bergaya sosialis ini, rumah siap pakai (biasanya dalam bentuk blok atau flat atau rumah kecil berderet) dibangun oleh negara dan kemudian disewakan pada masyarakat, biasanya diberikan subsidi, menjadikan pemerintah sebagai penyedia perumahan. Di Asia, sistem penyediaan perumahan seperti ini dilakukan terutama di Singapura (yang 95% perumahannya dibangun oleh pemerintah) dan Hong Kong (yang proporsi persediaan perumahan publik menurun tajam).

2. Perumahan Sektor Pasar
Dalam sistem penyediaan perumahan ini, pihak swasta mendesain dan membangun proyek perumahan (dibanyak tempat, mulai dari rumah pribadi kemudian kondominium dan sejumlah flat) kemudian menjual atau menyewakannya demi mendapatkan kembali biaya pembangunan serta keuntungannya. Sistem yang memandang perumahan bukan sebagai kebutuhan mendasar umat manusia tetapi sebagai komoditas ini merupakam sistem perumahan yang kini lazim di kebanyakan negara Asia. Sistem ini mampu membantu pemerintah dalam menyediakan kebutuhan rumah, tetapi, dari banyak kasus yang terjadi, sektor ini tidak dapat menjangkau kaum miskin yang berjumlah 30% dari penduduk perkotaan Asia.
3. Sektor Perumahan Masyarakat
Dalam sistem ini sebuah keluarga membangun rumahnya sendiri di tanah yang mereka beli atau warisi, ataupun bisa juga membeli rumah yang telah jadi dari pengembang real estate. Di Indonesia sistem ini masih menjadi pilihan utama masyarkana. Pada tahun 2004, berdasarkan data BPS, 68,4% masyarakat Indonesia memperoleh rumah tingga secara swadaya.
4. Perumahan Komunitas
Perumahan komunitas merupakan perumahan yang direncanakan, dibiayai, dan dibangun oleh sekelompok orang. Di negara seperti Denmark, masih ditemukan proyek perumahan yang dibangun oleh sekelompok keluarga perkotaan yang tidak mau hidup dalam rumah atau apartemen yang teripisah. Keluarga ini memilih bergabung dengan keluarga lain untuk merencanakan sebuah komunitas baru serta membangun perumahan baru mereka sebagai sebuah kelompok. Sistem pembuatan perumahan seperti ini dapat berjalan baik ketika ada pengaturan keuangan yang membiayai mereka, instrumen legal untuk memberikan status legal bagi kelompok yang akan membangun rumah tersebut, dan berbagai aturan tentang organisasi komunal untuk mendukung proses tersebut. Kebanyakan proyek perumahan yang dibiayai CODI di Thailand, sepanjang tahun 1990-an sampai awal 2000, turut dibangun berdasarkan pola ini, dengan membentuk kerjasama komunitas.
5. Perumahan “Komunitas dan Kota”
Sistem baru dalam penyediaan perumahan ini diawali dengan Program Baan Mankong. Dalam sistem ini, komunitas yang tergabung dalam jaringan komunitas bersama mengadakan survei secara kelompok tentang berbagai persoalan perumahan mereka, kemudian mengadakan kerjasama dengan pemerintah kota mereka dan juga dengan organisasi-organisasai yang punya perhatian terhadap persoalan tersebut untuk bersama-sama membuat rencana yang bisa memecahkan persoalan dan dapat memperbaiki semua komunitas, dengan dana dan dukungan dari pemerintah. Bentuk pembangunan di masing-masing komunitas adalah fleksibel, dan dapat mengikutsertakan upgrading, pindah ke lahan terdekat, pembagian lahan, ataupun reblocking. Yang lebih penting dari bentuk adalah fakta bahwa rencana pembangunan perumahan mencakup semua pemukiman, dan lahir dari proses bersama semua stakeholder lokal.
Salah satu program pengentasan masalah permukiman yang inovatif adalah program pembangunan perumahan berbasiskan komunitas dan kota yang bernama Baan Makong Program di Thailand.
Pada Januari 2003, pemerintah Thailand mencanangkan program perbaikan perumahan kumuh melalui Baan Makong Program yang kemudian dijalankan oleh suatu badan yang bernama Community Organizations Development Institute (CODI). Dalam program ini pemerintah menyediakan pinjaman lunak dan bantuan infrastruktur bagi golongan masyarakat berpendapatan rendah yang berencana untuk melakukan perbaikan terhadap rumah dan lingkungan permukiman mereka. Pada pelaksanaan program ini, komunitas tersebut diberikan kepercayaan penuh untuk dapat mengelola anggaran pembangunan secara mandiri. salah satu kekuatan dari Baan Makong Program ini adalah perbaikan rumah dilakukan langsung pada lokasi-lokasi kumuh tanpa menyebabkan terjadinya penggusuran masyarakat penghuni daerah tesebut, sehingga program ini secara langsung berkontribusi dalam menggurangi lokasi-lokasi permukiman kumuh.
Sampai bulan Maret 2008, tercatat sebanyak 53.976 rumah tangga telah mendapatkan perbaikan rumah melalui program ini. Sebagai cara penanganan masalah perumahan yang tidak konvensional, kekuatan dari program Baan Makong sangat ditopang oleh adanya kerja sama yang erat antara komunitas masyarakat dengan pemerintah lokal, profesional di bidang perumahan, perguruan tinggi, dan lembaga swadaya masyarakat dalam mensurvei seluruh lokasi permukiman kumuh dan kemudian menyusun rencana perbaikan. Selain itu, program ini didukung oleh usaha pemerintah yang telah disusun selama 10 tahun secara bertahap dan sistematis dalam mengatasi permasalahan perumahan, seperti pembentukan tabungan masyarakat dan kredit usaha yang berskala besar, pembentukan dan penguatan hubungan jaringan antar masyarakat, dan kemudian secara bertahap menggunakan kemampuan masyarakat tersebut dalam menyelesaikan masalah perumahan.
Dengan demikian, tidak dapat dipungkirin bahwa salah satu kunci sukses dari pelaksanaan program Baan Makong adalah adanya komitmen dan kontribusi yang besar dari pemerintah pusat, serta adanya kepercayaan untuk menyertakan masyarakat sebagai dari inti pengerak penyelesaian masalah. Desentralisasi proses penyelesaian masalah ini menyebabkan penyelesaian masalah perumahan menjadi lebih tetap sasaran dan tidak memarjinalkan masyarakat berpenghasilan rendah.
Tidak seperti kasus rekonstruksi kawasan kumuh di beberapa kota besar, program Baan Makong mendapatkan penerimaan yang luas dari masyarakat kawasan kumuh itu sendiri untuk memperbaiki lingkungan permukiman tersebut. Hal ini disebabkan, program Baan Makong tidak memaksakan satu pola rekonstruksi kepada masyarakat kawasan kumuh yang bersifat menggusur. Program Baan Makong memberikan pilihan kepada kelompok masyarakat untuk memilih salah satu pola perbaikan lingkungan kumuh sesuai dengan kebutuhan dan aspirasi masyarakat penghuni daerah tersebut. Adapun pola yang ditawarkan dalam program Baan Makong adalah sebagai berikut:
1. Peningkatan Kualitas Permukiman (Upgrading).
Pola ini melakukan perbaikan baik pada kondisi rumah masyarakat maupun kondisi lingkungan yang ada, tanpa merubah tata ruang dari lingkungan permukiman itu sendiri. Adapun hal yang diperbaiki meliputi perbaikan rumah, jalan, drainase, dan perbaikan ruang terbuka. Dengan pola ini, perbaikan lingkungan dapat dilaksanakan dengan melestarikan lokasi, karakter, dan struktur sosial masyarakat yang telah berkembang di daerah permukiman tersebut.
2. Penataan Ruang Kembali (Reblocking)
Rebloking merupakan suatu penataan kembali lingkungan permukiman yang lebih tersistematis dengan adanya peningkatan kualitas infrastrukur, fasilitas fisik, dan penataan kembali tata ruang dari lokasi rumah hingga jalan dan drainase. Setelah adanya penyusunan tata ruang yang baru, masyarakat dapat mengembangkan kembali rumahnya sesuai dengan tingkat kemampuannya. Namun kosekuensi yang harus dihadapi adalah terjadinya pemindahan sebahagian atau bahkan keseluruhan bangunan rumah yang ada untuk dapat membangun akses jalan serta sarana dan prasarana lainnya.
3. Pembangunan Ulang (Reconstruction)
Pada pola ini, permukiman kumuh yang ada secara menyeluruh dibangun ulang menjadi kawasan permukiman yang layak huni. Dampaknya perumahan yang ada seluruhnya harus dirobohkan, dan selanjutnya masyarakat penghuni diberikan pilihan untuk menghuni rumah yang baru baik dengan cara menyewa maupun dengan cara membeli. Adapun keuntungan yang diperoleh dengan cara ini adalah adanya kepastian hukum (secure tenure) bagi masyarakat untuk menghuni di kawasan permukiman tersebut.
4. Pembagian Lahan (Land Sharing)
Banyak kasus yang terjadi akibat adanya persengketaan lahan, seperti perebutan tanah oleh penghuni lahan informal dengan pemilik tanah yang sah. Salah satu tawaran yang diberikan dalam program Baan Makong adalah adanya pembagian lahan (land sharing) antara penghuni dengan pemilik lahan. Tanah permukiman yang telah ada kemudian ditata kembali menjadi dua are yakni area permukiman, yang mana penghuni membeli atau menyewa lahan tersebut, dan area yang dikembalikan kepada pemilik lahan untuk dikembangkan menjadi kawasan komersial. Dengan demikian diharapkan konflik yang terjadi antara penghuni dan pemilik lahan dapat dihindari.
5. Pemindahan (Relocation)
Strategi relokasi merupakan suatu strategi penanganan kawasan kumuh yang paling sering digunakan. Dalam strategi ini, penghuni kawasan kumuh secara total dipindahkan kepada daerah permukiman baru yang telah disediakan. Dalam realitasnya, strategi ini sering kali mendapat perlawanan dari penghuni karena relokasi membuat penghuni kehilangan komunitas sosialnya, kesempatan kerja, dan fasilitas lainnya yang selama ini mereka dapatkan. Namun, relokasi memberikan kepastian hukum bagi para penghuni kawasan kumuh untuk dapat tinggal di rumah yang layak huni.
Tantangan terbesar dalam menjalankan program seperti Baan Makong adalah bagaimana memastikan bahwa kelompok-komunitas adalah pemegang peranan penting dalam proses pembangunan permukiman tersebut serta bagaiaman membangun kerja sama lokal di komunitas tersebut. Dalam mengahadapi tantangan tersebut, terdapat beberapa langkah yang harus dilaksanakan guna memecahkan permasalahan tersebut, antara lain:
1. Mengenali pihak-pihak terkait dan mengampanyekan program. Baik diprakarsai oleh komunitas jaringan yang sudah ada, suatu kepanitiaan warga, maupun pembentukan suatu lembaga nasional seperti CODI. Proses tersebut diawali dengan melakukan koordinasi meliputi semua pihak terkait dalam pemecahan permasalahan perumahan kota dan menjelaskan peluang yang ditawarkan dalam program tersebut. Ini dilakukan untuk memperoleh dukungan sebagai dasar kerjasama. Untuk memberi dorongan besar bagi keberlanjutan program sebaiknya mengundang para pihak terkait untuk mengunjungi daerah yang telah memulai proses.
2. Mengorganisir pertemuan jaringan. Jaringan komunitas memegang peranan penting dalam menyukseskan program Baan Makong di masing-masing kota, maka ide dan pengertian mereka sangat penting untuk dimasukkan dalam rumusan proyek. Hal ini dapat dilakukan pada pertemuan-pertemuan komunitas dan pimpinan jaringan. Perwakilan komunitas dari kota lain juga dapat menghadiri pertemuan ini untuk saling tukar pemikiran, membangun kerjasama sejajar, dan memaparkan berbagai kemungkinan.
3. Mengorganisir pertemuan kelompok. Jaringan kemudian mengadakan pertemuan kelompok, pada masing-masing kotanya (melibatkan pemerintah kota jika dimungkinkan) untuk menjelaskan program pengembangan dan membantu kelompok-kelompok memulai persiapan perbaikan yang mereka rencanakan dan kerjakan sendiri.
4. Membentuk panitia bersama. Dibentuklah panitia gabungan untuk mengawasi pelaksanaan program di masing-masing kota. Komposisi keanggotaannya tidak pasti, tetapi harus menyertakan pimpinan-pimpinan komunitas dan jaringan, pihak-pihak dari pemerintah kota, akademisi lokal, LSM lokal, dan pihak-pihak lain yang terkait. Dengan adanya kerjasama berbagai pihak dalam satu panitia bersama, maka diharapkan bisa membangun hubungan dan kerjasama baru, mengintegrasikan perumahan ke dalam pembangunan kota secara keseluruhan serta menciptakan mekanisme kerja untuk memecahkan permasalahan perumahan di masa mendatang.
5. Mengadakan pertemuan kota. Pekerjaan pertama panitia bersama adalah mengusahakan adanya pertemuan antar perwakilan komunitas-komunitas miskin untuk menginformasikan kepada semuanya tentang langkah-langkah yang diambil dalam melaksanakan program Baan Makong, serta memulai penelitian dan mempersiapkan proses di masing-masing kelompoknya.
6. Menyurvei komunitas-komunitas. Jaringan dan panitia bersama lantas mengumpulkan informasi yang rinci tentang kelompok-kelompok miskin di seluruh kota (atau memperbaharui data yang sudah ada). Informasi mengenai jumlah rumah tangga, keamanan perumahan, pemilikan lahan, masalah sarana, organisasi kelompok yang sudah ada, kegiatan tabungan (koperasi), dan prakarsa-prakarsa pembangunan yang sudah ada akan dikumpulan. Selain mengumpulkan data yang secara langsung dibutuhkan untuk program pengembangan, survei ini juga membuka peluang bagi komunitas di seluruh kota untuk saling bercerita tentang masalah masing-masing dan memperkuat jaringan, yang akan berguna dalam perencanaan bersama nantinya.
7. Merencanakan pembangunan seluruh kota. Data hasil penelitian akan membantu menentukan daerah kota yang paling penting untuk diperbaiki, dan menginformasikan rencana pembangunan rumah dan sarana lain pada masing-masing kelompok. Selama proses ini berlangsung, pimpinan kelompok mulai memanfaatkan sumberdaya-sumberdaya lokal yang ada (misalnya: tanah, keahlian, dan anggaran) untuk menentukan lokasi proses pengembangan, memperluas lingkaran gotong-royong, dan mengatasi berbagai rintangan.
8. Membentuk tabungan kelompok sebagai alat yang sangat penting untuk menggerakkan potensi yang ada pada masing-masing kelompok, memperkuat semangat kemandirian, serta membangun keahlian mengurusi masalah bersama di antara sesama penduduk miskin. Beberapa kota sudah memiliki kegiatan tabungan kelompok, tetapi tetap masih harus terus diperbaiki dan diperluas.
9. Memilih proyek percontohan. Panitia bersama memilih beberapa kelompok sebagai proyek percontohan di tahun pertama untuk memberikan “belajar sambil mengerjakan” pada seluruh kota. Proyek percontohan mungkin bisa dipilih berdasarkan kesiapan kelompok, tingkat permasalahan perumahan yang dihadapi, dan seberapa banyak kemungkinan pembelajaran yang bisa dipetik.
10. Mempersiapkan rencana pembangunan pada proyek percontohan. Langkah berikutnya adalah komunitas percontohan mempersiapkan rencana pembangunan perumahan dan sarana mereka, dengan bantuan para arsitek atau dari universitas setempat. Rencana ini harus komprehensif, bukan hanya meliputi pembangunan fisik, perumahan, dan pengelolaan yang rinci, tetapi juga aspek-aspek sosial seperti kesejahteraan dan ruang usaha perekonomian yang lebih luas bagi warga miskin.
11. Menyetujui proyek percontohan. Kelompok yang daerahnya dijadikan sebagai proyek percontohan harus menerangkan rencana pengembangannya kepada panitia bersama untuk didiskusikan dan disetujui, sebelum dikirim kepada panitia pusat untuk persetujuan akhir, dengan langkah ini proyek kurang lebih menjadi pasti.
12. Memulai pembangunan. Setelah rencana kelompok sudah matang, anggaran diturunkan, lantas penduduk bisa memulai pembangunan rumah dan sarana baru mereka dengan menggunakan pemborong dan tenaga kerja lokal sesuai dengan rencana mereka.
13. Menjadikan proyek percontohan sebagai pusat pembelajaran. Proyek percontohan ini dapat menjadi pusat pembelajaran bagi kelompok dan pihak terkait lain di dalam atau di luar kota, oleh sebab itu kelompok pemilik proyek percontohan harus merancang bagaimana memaksimalkan pertukaran pengetahuan, keahlian, gagasan dan kerjasama pada pimpinan-pimpinan kelompok dan organisasi-orgnasisi pembangunan lokal.
14. Memperluas proses perbaikan. Pengalaman yang dipetik dari proyek percontohan harus memunculkan pengembangan berikutnya bagi komunitas miskin yang masih ada. Untuk diselesaikan dalam tiga tahun. Rencana perbaikan perumahan ini juga harus mencakup keluarga lemah yang tinggal di luar kelompok yang sudah terbentuk, warga yang tak memiliki rumah, dan pekerja yang berpindah-pindah, dan harus mempertimbangkan persoalan di masa depan karena migrasi dan kepadatan penduduk.
15. Mengintegrasikan rencana pengembangan ke dalam pembangunan perkotaan. Adalah penting untuk menggabungkan proses kerjasama pemecahan masalah ke dalam program yang lebih besar yaitu rencana pembangunan kota. Ini meliputi koordinasi dengan pemilik lahan swasta atau negara dalam memberikan status kepemilikan lahan atau lahan alternatif untuk pemukiman ulang, penggabungan infrastruktur komunitas dengan jaringan yang lebih luas, serta memasukkan proses pengembangan ke dalam program pembangunan kota, seperti program nasional: “Livable Cities Program” (Program Kota Layak Huni).
16. Membangun jaringan warga yang lebih luas. Jaringan kelompok sudah terbentuk dengan kokoh di kurang dari setengah dari 200 kota sasaran. Jadi, adalah penting bagi komunitas-komunitas di dalam kota “baru” untuk membentuk jaringan bersama seputar isu-isu pembangunan yang penting, seperti: kepemilikan lahan bersama, pembangunan bersama, badan usaha kerjasama, kesejahteraan komunitas, pemeliharaan irigasi bersama, pendauran ulang, dan pembuangan sampah.
17. Pertukaran. Suatu program yang didalamnya selalu terjadi pertukaran antara proyek, kota dan wilayah, melibatkan kelompok masyarakat, pemerintah kota, arsitek, LSM dan pihak terkait lainnya dalam proses pengembangan, merupakan salah satu strategi penting untuk menyukseskan program tersebut secara nasional.
Ada hal yang harus diperhatikan dalam proses pembangunan perumahan dengan metode seperti Baan Makong, yakni pembangunan perumahan tidak hanya memperhatikan perbaikan fisik saja, namun juga memperhatikan aspek perencanaan yang lebih komprehensif dan holistik, yakni sebagai berikut:
1. Rencana pembangunan infrastruktur yang disiapkan komunitas mesti memasukan hal-hal seperti: pemetaan tanah, gang dan jalan, sistem pasokan air dan listrik saluran pembuangan tinja, serta lokasi pembuangan sampah padat, di level komunitas maupun rumah tangga.
2. Rencana pembangunan lingkungan mencakup lokasi penanaman pohon dan daerah hijau, pengecatan rumah, pembersih saluran air, taman, daur ulang sampah dan air buangan, sistem energi alternatif, taman bermain, area rekreasi, dan sebagainya.
3. Rencana pembangunan sosial bagi komunitas meliputi pusat pendirian pusat kesejahteraan, pusat kesehatan anak, klinik, asrama untuk orang miskin atau orang jompo, community center, ruang serbaguna, sistem komunikasi, fasilitas pemadam kebakaran, dan sebagainya.
4. Rencana pembangunan ekonomi untuk komunitas meliputi pembangunan pasar atau pertokoan komunitas, membuat wilayah konservasi dan rekreasi yang baik, meningkatkan pendapatan penduduk melalui wirausaha komunitas, pinjaman bagi usaha kecil, dukungan pada industry.
Dari program Baan Makong tersebut, setidaknya terdapat 10 hal yang dapat menjadi pelajaran dalam pelaksanaan pembangunan perumahan, terutama dalam hal perbaikan kawasan permukiman kumuh, yakni:
1. Menjadikan komunitas dan jaringan kerjanya sebagai pelaku utama
Program perumahan konvensional bagi orang miskin menyisakan persoalan karena program ini justru mendorong badan-badan pemerintah, bukannya masyarakat, untuk menyelasaikan segala pekerjaannya. Berbagai kasus menunjukkan, badan itu tidak mampu memenuhi skala kebutuhan masyarakat. Strategi Baan Mankong dengan menggunakan komunitas, dan
jaringan kerja berbasis kota dengan komunitas sebagai pelopornya, dalam menyelesaikan masalah perumahan miskin Thailand mencerminkan tonggak sejarah penting bagi proses desentralisasi di Thailand, dan merupakan sebuah cara kongkret bagi pengembangan kapasitas lokal untuk menyelesaikan permasalahan perumahan lokal. Melalui pelibatan dan partisipasi komunitas untuk memperbaiki berbagai perumahan, program ini memperkuat bangunan organisasi komunitas dan mendorong kapasitas masyarakat untuk mengelola pembangunan mereka sendiri.
2. Program ini lebih “didorong permintaan” daripada “didorong persediaan”.
Karena program Baan Mankong membiarkan komunitas yang siap melaksanakan proyek pengembangan sesuai kebutuhan dan prioritas yang mereka temukan melalui proses survei, diskusi, dan sharing bersama secara ekstensif, program ini menciptakan pendekatan yang “didorong permintaan” bagi pengembangan komunitas. Pendekatan ini sungguh berbeda dengan model pendekatan konvensional yang “didorong persediaan” untuk menyelesaikan persoalan perumahan kota, yakni negara membangun unit-unit perumahan, penempatan penduduk, atau standar fasilitas insfrastruktur yang kesemuanya menurut rencana, kriteria seleksi, dan metode pembangunan yang dirancang pemerintah.
3. Menjadikan masyarakat sebagai pengontrol keuangan.
Inovasi paling radikal program ini barangkali adalah bahwa dana benar-benar disalurkan kepada komunitas untuk dikelola secara mandiri, setelah mereka membuat rencana pengembangan dan menegosiasikan status pemilikan tanah mereka. Melalui pengucuran dana langsung ke tangan masyarakat, program ini meletakkan komunitas sebagai pemegang kendali rencana perbaikan komunitas, bukannya agen pemerintah dan LSM. Masyarakat memutuskan sendiri bagaimana penggunaan subsidi per-keluarga itu. Komunitas berhak memutuskan, misalnya, menyediakan dana khusus untuk membeli material bangunan dengan murah secara borongan atau menyisakan uang untuk membangun tempat perawatan kesehatan publik. Proses manajemen keuangan secara fleksibel dalam program ini menjadikan masyarakat bisa membuat keputusan sendiri dan bisa mengatur bangunan sesuai realitas kehidupan mereka. Sementara itu, partisipasi multi-pihak ini mendorong munculnya transparansi dan penilaian personal pada setiap tahapan proses.
4. Menjadikan penggunaan sumberdaya negara bagi orang miskin lebih efisien.
Karena model pengembangan ini memposisikan komunitas sebagai pengambil kebijakan dan pengontrol keuangan, model ini juga memberi mereka kesempatan untuk lebih mengefisienkan penggunaan berbagai sumberdaya negara. Ketika dana yang biasanya digunakan untuk membangun perbaikan konvensional langsung diberikan kepada komunitas, bukannya pada kontraktor, mereka mampu membangun perbaikan yang sama dengan sebagian dana dan masih menyisakan uang untuk kebutuhan lain. Ketika komunitas masyarakat merencanakan dan memutuskan bagaimana menggunakan dana itu, mereka menjadi sangat hemat dan kreatif, banyak variasi dan inovasi muncul secara alami serta mencuatkan kekayaan sumberdaya, kehematan, dan kretivitas yang ada pada komunitas miskin. Jika sebuah komunitas sebanyak 200 keluarga, misalnya, memiliki dana yang cukup dari subsidi untuk pembangunan prasarana, mereka mampu menggunakan itu untuk menjawab lebih banyak kebutuhan ketimbang pengembangan standar yang akan menghabiskan seluruh dana. Selain memperbaiki jalan, pipa saluran, dan sistem penyediaan air, mereka juga mampu membangun sebuah kantor komunitas, atau mengecat semua rumah dengan warna, tanaman, tata letak taman, dapur organik secara terkoordinasi, sesuai dengan prioritas mereka.
5. Membiarkan masyarakat memilih partner kerja mereka.
Aspek penting lain dari program ini adalah bahwa komunitas dan aktor lokal, bukan pemerintah dan CODI, mempunyai kebebasan untuk memilih orang, LSM, arsitek, institusi atau universitas yang mereka kehendaki untuk membantu proses pembuatan rencana perbaikan komunitas. Kelompok yang mereka pilih itu kemudian akan menerima subsidi bantuan administratif guna menutup aneka ongkos mereka. Masing-masing kota menerima bantuan administratif sebesar 5% dari total anggaran. Di beberapa kota, kerjasama antara komunitas, pemerintah lokal, dan organisasi lain telah mapan dan menggunakan bantuan subsidi ini secara lebih fleksibel sebagai anggaran komunal untuk seluruh aspek manajemen program.
6. Mendorong konsep yang lebih luas tentang pengembangan.
Program Baan Mankong menggunakan keuangan untuk mendorong proses perbaikan komunitas secara lebih luas, menyeluruh, dan terintegrasi. Tujuan program lebih dari sekadar perbaikan fisik dan jaminan keamanan, yakni untuk perbaikan sosial, lingkungan, dan ekonomi secara lebih baik.
7. Mendorong keragaman ketimbang solusi standar.
Di masa lalu, ketika komunitas yang ada akan dikembangkan, atau akan dibangun area relokasi baru, proses itu mengikuti seperangkat rancangan standar dan norma-norma rekayasa, semua atas nama efisiensi. Hasilnya, seluruh perbaikan dan tata letak sangat seragam, tanpa mengindahkan siapa yang hidup di daerah tersebut. Kenyataannya, sangat mungkin untuk mengembangkan komunitas lama, atau merancang yang baru, dengan diikuti oleh pola ruang yang dapat menghantarkan kenyamanan dan kebahagiaan bagi perkampungan informal, seperti gang bersemilir angin, bangunan rumah berkelompok di sekitar jalan buntu melingkar, tempat rindang untuk berkumpul dan duduk bersama, pasar dan tempat ibadah, tanah bermain, dan sebagainya. Ketika komunitas merencakan perbaikan mereka sendiri dalam program Baan Mankong, mereka akan bekerja bersama untuk mengidentifikasi gambaran sosial dan ruang yang mereka inginkan untuk melindungi perkampungan, membangun jalan baru, serta selokan seputar mereka.
8. Membangun komunitas sebagai bagian integral kota.
Dalam proses pengembangan di bawah Baan Mankong, komunitas tidak merencanakan dan melaksanakan perbaikan mereka secara terpisah, tapi menjadi bagian dari proses penemuan solusi yang komprehensif dan kolaboratif atas problem perumahan bagi orang-orang miskin kota masa kini. Termasuk melaksanakan survei pemukiman di kota, dan kemudian mempersiapkan pengembangan rencana yang berusaha memecahkan persoalan penduduk, problem perumahan, dan infrastruktur seluruh komunitas dalam beberapa tahun. Tak ada seorangpun yang tertinggal. Ini merupakan cara untuk menjaring masalah perumahan warga negara termiskin di kota dengan proses perencanaan kota yang lebih luas. Ini sangat berbeda dengan pendekatan proyek demi proyek, yang mungkin bisa mengembangkan segelintir komunitas, tapi karena mereka tidak saling membangun jaringan, dan juga tidak terkait dengan proses pembangunan kota, mereka menjadi tidak kuat. Proyek kecil yang baik dalam komunitas kecil mungkin memberi manfaat bagi kehidupan masyarakat di tempat itu, tapi jarang mengubah kehidupan kaum miskin atau membawa perubahan pada skala yang signifikan. Dalam jangka panjang, proses pengembangan juga dapat menggerakkan transformasi dalam proses pembangunan kota yang lebih luas, di mana komunitas tidak hanya dianggap sebagai warga negara yang sah tapi juga sebagai mitra yang sangat berarti dalam penyelesaian masalah seluruh kota.
9. Mengubah peran pemerintah secara dramatis.
Di kebanyakan program perumahan konvensional, pemerintah memegang kendali perencanaan, pelaksana, dan pengelolaan bangunan sekaligus, dengan menyisakan ruang kecil saja bagi partisipasi komunitas, dan hampir tak ada peran, hanya sebagai penerima pasif dari solusi yang dirancang orang lain. Proses perumahan ini, yang fokus pada penyediaan, tidak menyisakan ruang tumbuh dan belajar, tidak memberi kesempatan untuk mengubah sebuah hubungan, tidak memberi ruang bagi pembangunan sosial lain yang bisa lahir dari proses itu. Pada program Baan Mankong, karena komunitas, dan jaringan komunitas, membuat seluruh keputusan dan melaksanakan seluruh kerja mereka sendiri, pemerintah akhirnya mampu mengambil peran fasilitator dan pendukung bagi komunitas, yang sekarang mengambil peran sebagai penyedia perumahan. Dan dengan sedikit staf koordinasi untuk memfasilitasi proses luar biasa besar ini, CODI tidak bisa mengontrol program-program utama, bahkan jika mau.
10. Menjamin status lahan.
Aspek penting dari program Baan Mankong adalah memperluas cakupan untuk tidak hanya mencakup kondisi fisik tapi juga jaminan status kepemilikan lahan penduduk, yang dipandang sebagai pondasi keberlanjutan komunitas. Karena program itu bertalian dengan isu tanah, ia juga terkait dengan pola bagaimana masyarakat bermukim area tanah itu. Ini semua tergantung pada komunitas untuk menegosiasikan kedudukan mereka sendiri, sebagai prakondisi untuk berpartisipasi dalam program pengembangan, melalui strategi seperti pembelian tanah secara kooperatif, kontrak sewa jangka panjang, atau hak guna lahan. Negosiasi ini bisa dilakukan secara individu melalui komunitas atau secara kolektif dengan jaringan yang lebih luas. Meski demikian penekanan utamanya adalah mendapatkan jaminan status lahan secara kolektif daripada secara individual.